حکم تخلیه
یکی از مهم ترین موضوعات در زمینه ملک، مشکلات بین مالکان املاک و متصرفان می باشد که مالکان املاک، خواستار خالی نمودن ملک از سوی متصرفان می‌باشند. عناوین متعددی در جهت این خواسته مالکان وجود دارد که عبارتند از: خلع ید، رفع تصرف، حکم به تخلیه، دستور تخلیه و غیره . هر یک از این عناوین دارای تشریفات و شرایط خاصی می باشد که وکیل ملکی در هر پرونده، ضمن انتخاب هر یک از این عناوین، اقدام به طرح دعوای صحیح می نماید.
در این مقاله سعی بر این است که به تفصیل در مورد صدور حکم تخلیه توضیح داده شود.
حکم تخلیه چیست؟
تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از:《دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خویش ایجاد نماید.》
در لسان حقوقی قضات و وکلای دادگستری، تخلیه ملک در اکثر موارد در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می گردد. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر در صدد الزام مستاجر به تخلیه ملک بر می آید.
برخی از قراردادهای اجاره مشمول تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیستند و در پایان مدت اجاره، مالک باید برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه کند.
قراردادهای اجاره که شرایط ذکر شده در ماده ٢ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶ را نداشته باشند (توسط دو نفر شاهد امضاء نشده باشند و یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد) مشمول تخلیه فوری نمی شوند.
متن ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر:
“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین، به عنوان شهود گواهی گردد.”
تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه
قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و عادی تنظیم نمود. سند رسمی اجاره، همان است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین می رسد. انواع دیگر قرارداد اجاره، چه به صورت دست نویس و چه در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود، سند عادی بوده و از مقررات مربوط به اسناد عادی تبعیت می‌کنند.
تفاوت اصلی این دو نوع سند در نوع امکان تخلیه آن ها است. برای اسناد رسمی می توان به جای مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست اجرائیه در دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نمود.
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
۱. درقرارداد اجاره، مدت اجازه قید شده باشد.
۲. قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشند.
۳. دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
۴. مدت اجاره تمام شده باشد.
۵. قرارداد اجاره بایستی در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
در این چهار مورد موجر می‌تواند از سوی مراجع قانونی اقدام به تخلیه منزل کند:
۱. اگر مدت اجاره تمام شده باشد ولی مستاجر اقدامی برای تخلیه انجام ندهد و قصد آن را نداشته باشد، موجر می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد.
۲. از موعد پرداخت اجاره سه ماه گذشته باشد و در این مدت مستأجر اجاره‌بها را به صاحبخانه پرداخت نکرده باشد.
۳. مستاجر ملک اجاره شده را در مواردی نادرست و غیرمشروع استفاده کند.
۴. مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری واگذار کند.
حکم تخلیه
یکی از مهم ترین موضوعات در زمینه ملک، مشکلات بین مالکان املاک و متصرفان می باشد که مالکان املاک، خواستار خالی نمودن ملک از سوی متصرفان می‌باشند. عناوین متعددی در جهت این خواسته مالکان وجود دارد که عبارتند از: خلع ید، رفع تصرف، حکم به تخلیه، دستور تخلیه و غیره . هر یک از این عناوین دارای تشریفات و شرایط خاصی می باشد که وکیل ملکی در هر پرونده، ضمن انتخاب هر یک از این عناوین، اقدام به طرح دعوای صحیح می نماید.
در این مقاله سعی بر این است که به تفصیل در مورد صدور حکم تخلیه توضیح داده شود.
حکم تخلیه چیست؟
تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از:《دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خویش ایجاد نماید.》
در لسان حقوقی قضات و وکلای دادگستری، تخلیه ملک در اکثر موارد در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می گردد. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر در صدد الزام مستاجر به تخلیه ملک بر می آید.
برخی از قراردادهای اجاره مشمول تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیستند و در پایان مدت اجاره، مالک باید برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه کند.
قراردادهای اجاره که شرایط ذکر شده در ماده ٢ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶ را نداشته باشند (توسط دو نفر شاهد امضاء نشده باشند و یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد) مشمول تخلیه فوری نمی شوند.
متن ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر:
“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین، به عنوان شهود گواهی گردد.”
تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه
قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و عادی تنظیم نمود. سند رسمی اجاره، همان است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین می رسد. انواع دیگر قرارداد اجاره، چه به صورت دست نویس و چه در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود، سند عادی بوده و از مقررات مربوط به اسناد عادی تبعیت می‌کنند.
تفاوت اصلی این دو نوع سند در نوع امکان تخلیه آن ها است. برای اسناد رسمی می توان به جای مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست اجرائیه در دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نمود.
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
۱. درقرارداد اجاره، مدت اجازه قید شده باشد.
۲. قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشند.
۳. دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
۴. مدت اجاره تمام شده باشد.
۵. قرارداد اجاره بایستی در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
در این چهار مورد موجر می‌تواند از سوی مراجع قانونی اقدام به تخلیه منزل کند:
۱. اگر مدت اجاره تمام شده باشد ولی مستاجر اقدامی برای تخلیه انجام ندهد و قصد آن را نداشته باشد، موجر می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد.
۲. از موعد پرداخت اجاره سه ماه گذشته باشد و در این مدت مستأجر اجاره‌بها را به صاحبخانه پرداخت نکرده باشد.
۳. مستاجر ملک اجاره شده را در مواردی نادرست و غیرمشروع استفاده کند.
۴. مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری واگذار کند.
- ۰۱/۰۱/۱۴